中央经济工作会议定调楼市：房住不炒 因城施策

中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行，总结2018年经济工作，分析当前经济形势，部署2019年经济工作。

  针对房地产市场，会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。为未来一年乃至更长时间的楼市发展方向奠定了基调。

    对比三次中央经济工作会关于房地产的表述，我们可以从中精准地理解2019年房地产市场所面临的新的政策环境：房屋作为居住的属性不变，调控的目标未变。然而，地方差异性凸显背景下，调控方式更加强调因城施策，地方调控自主性提高。2019年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，主体调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。
     一、房屋作为居住的属性不变，调控的目标未变
     政策原文：
   要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
   中指分析：
   本次中央经济工作会议重提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”表明2019年房地产市场整体的发展仍然要坚持房屋的居住属性，因此，抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性。但另一方面，2019年的调控政策也将更注重保障刚需、置换等合理住房需求。
     长期来看，要确保房屋的居住属性，仍然需要加大力度推进房地产市场健康发展的长效机制的建设。如何构建呢？2016年的中央经济工作会其实就已经提出来了，主要是通过住房、金融、土地、财税、投资、立法等手段。因此，2019年在这几个方面，仍然会持续推进。


二、调控方式因城施策，地方调控自主性提高


政策原文：


因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任


中指分析：


本次中央经济工作会议提出重点强调因城施策、分类指导，表明2019年在坚持“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位下，城市政府的主体责任明显上升。


受前期因城施策及城市发展阶段差异等多方面影响，目前我国各线城市市场出现了周期轮动的现象。2019年，各线之间，各城之间所面临的需求环境已发生了较大的变化。因此重点强调因城施策也有利于优化前期部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，从本质上来说更有利于市场平稳运行。


三、更好地发挥住房供给的市场机制和保障功能


政策原文：


完善住房市场体系和住房保障体系。


中指分析：


调整土地和住房供应结构，构建较为平衡的住房供应体系对市场的长期健康发展至关重要。体系一般指的是一定范围内或同类的事物按照一定的秩序和内部联系组合而成的整体，是不同系统组成的系统。按照这个概念出发，住房市场体系、住房保障体系应该各自去寻求内部最优的结构组合。因此，多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度仍然是未来住房供应的政策方向。


四、财政货币政策间接有利于房地产市场的稳定发展


政策原文：


新中国成立70周年，是全面建成小康社会关键之年，做好经济工作至关重要……经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力……精准把握宏观调控的度，主动预调微调、强化政策协同……保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期……继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕货币……落实好个人所得税专项附加扣除政策。


中指分析：


2019年宏观经济的政策基调基本上聚焦在一个“稳”字，但当前又面临复杂的内外环境，所以需要在几个方面共同发力：第一个就是货币政策强调保持流动性合理充裕，虽然是定向的，但间接也有利于房地产流动性的改善。第二个就是财政政策一方面要让政府有钱继续做基建，另一方面要让个人的可支配收入明显提升，这些都有利于实现促内需、保增长的目标。宏观经济的整体稳中向好从根本上也有利于房地产市场的长期健康发展。


五、城市把握人力资本红利的重大机遇


政策原文：


推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标……加大城际交通、物流、市政基础设施等投资力度。


中指分析：


2014年提出“三个1亿人”：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。


城镇就业的农业转移人口主要是已在城市稳定就业的青壮年劳动力，非常宝贵。中国已过了人口高频、大规模流动阶段，争夺存量是关键。目前大中城市出台落户新政为的就是在政策鼓励落户背景下吸引更多年轻劳动力。


整体利好东部沿海发达城市、中西部核心二线城市。东部沿海受落户政策利好影响对将常住人口转化为户籍人口，提高人口规模稳定性。中西部核心二线城市对本省人口具有极强吸聚力，落户政策宽松化无疑将进一步推动省内市县人口的进一步流入。


此外，城际交通的快速发展将进一步拉近三四线城市与核心城市的距离，为落户后的人口提供了更为广阔的就业选择空间。